SPESE CONDOMINIALI: QUALI SONO E COME SI RIPARTISCONO?

Le spese condominiali sono un impegno riguardante le parti comuni di un edificio che grava su tutti i comproprietari.
In un condominio, infatti, non esistono solo i beni di proprietà esclusiva, come gli appartamenti, ma anche gli spazi di proprietà comune alle cui spese di gestione e manutenzione devono partecipare tutti i proprietari.

🔺Quali sono i beni comuni?

Rientrano nelle parti comuni:
– le zone dell’edificio destinate all’uso comune, come il suolo su cui sorge lo stesso, il tetto, la facciata, il portone, l’androne, le scale, i cortili ecc.;
– le aree destinate a parcheggio e le zone dedicate ai servizi comuni (lavanderie, stenditoi, sottotetti ecc.);
– impianti, macchinari e installazioni destinati all’uso comune (ascensori, impianti idrici e fognari, impianti di distribuzione del gas, del riscaldamento e dell’energia elettrica ecc.).
Tutti questi beni sono soggetti a continui costi di gestione e di manutenzione ordinaria e straordinaria

🔺Cosa comprendono le spese condominiali?

Le spese condominiali possono essere di natura:
– ordinaria e dunque calcolate nella quota mensile che ciascun condomino versa secondo le modalità previste nel regolamento interno.
– straordinaria poiché prive di carattere di continuità e periodicità. Queste sono legate a interventi eseguiti in caso di necessità.

Le spese, dunque, nello specifico, sono così suddivise:
• Spese di gestione ordinaria:
includono i costi necessari per il normale funzionamento dell’edificio condominiale. Vi rientrano le spese per l’energia elettrica delle parti comuni, l’acqua, l’illuminazione, la pulizia, l’ascensore, la manutenzione del verde, le spese di sicurezza e altri servizi di uso comune.

• Spese di manutenzione straordinaria
riguardano interventi di manutenzione o miglioramenti che non sono di carattere ordinario, ma che sono necessari per il corretto funzionamento e la conservazione dell’edificio nel tempo. Per esempio le riparazioni strutturali, la sostituzione di parti comuni, l’installazione di nuovi impianti, la ristrutturazione di facciate o tetto e altri interventi.

• Spese di amministrazione
includono i costi legati all’amministrazione e alla gestione del condominio, i costi di redazione e invio delle comunicazioni, le spese per la tenuta dei registri e la gestione della contabilità condominiale.

• Spese di assicurazione: ogni condominio dovrebbe avere una polizza assicurativa per coprire eventuali danni o responsabilità che potrebbero verificarsi all’interno dell’edificio, dunque tali spese vengono ripartite tra i diversi proprietari.

Attenzione! Tutte le spese condominiali devono essere votate in assemblea a maggioranza dei condomini, ma in alcuni casi sono obbligatorie e la legge prevede che si può procedere comunque, a prescindere dall’approvazione dell’assemblea, ed effettuare i lavori che comportano tali spese, per esempio se questi riguardano la stabilità dei muri maestri e le cinte murarie, la sostituzione di travi o il rinnovamento di tetti e solai.
Nessun condomino può sottrarsi al pagamento delle spese condominiali, a prescindere dal suo effettivo utilizzo dei beni comuni. A tal proposito l’art. 1118 comma 2 del codice Civile prevede che il condomino non può rinunciare al suo diritto sulle parti comuni e deve quindi sempre (e comunque) provvedere alla loro manutenzione ordinaria e straordinaria.

🔺 Come vanno ripartite le spese condominiali?

Il codice civile negli articoli dal 1123 al 1126 disciplina la modalità di ripartizione delle spese tra i condomini.
Nella maggior parte dei casi, la ripartizione delle spese avviene in proporzione ai millesimi di proprietà di ciascuna unità immobiliare, ossia la quota di proprietà che ogni condomino possiede sull’intero condominio.
La quota di proprietà è determinata in base a vari fattori:
– la dimensione dell’unità,
– la sua posizione all’interno dell’edificio
– altri criteri specificati nel regolamento condominiale.
E ciascun condomino contribuisce alle spese condominiali in base ai suoi millesimi di proprietà.
Per esempio, se un condomino possiede il 15% dei millesimi di proprietà totali, dovrà coprire il 15% delle spese condominiali.
La somma dei millesimi di tutte le unità immobiliari darà come risultato 1000, che è il valore convenzionalmente attribuito all’intero condominio (da qui, appunto, la definizione di millesimi).

Attenzione! Esiste tuttavia un secondo criterio, che affianca quello proporzionale, relativo al grado di fruizione dei beni comuni di ciascun condomino. Alcuni beni e servizi, infatti, non sono utilizzati da tutti i condomini nella stessa misura. Per esempio, l’utilizzo dell’ascensore non è usato allo stesso modo da chi abita al piano terra di un palazzo, pertanto questa tipologia di spese viene ripartita per metà in relazione ai millesimi e per metà in base all’altezza del piano dove è collocata l’unità immobiliare. Lo stesso dicasi per la manutenzione delle scale.

È importante che la ripartizione delle spese condominiali sia corretta per garantire la gestione e il mantenimento dell’edificio condominiale, ma anche per evitare conflitti tra i condomini e garantire un ambiente di convivenza sereno all’interno del condominio.
Tutti i valori millesimali delle unità immobiliari di un condominio sono riportati nelle tabelle millesimali, che vengono redatte da tecnici qualificati (solitamente geometri, ingegneri o architetti) e che devono essere approvate dall’assemblea condominiale con la maggioranza dei partecipanti all’assemblea che rappresenti almeno 500 millesimi.

🔺Come si pagano le spese condominiali?

Il pagamento delle spese varia da condominio a condominio e avviene in base alle modalità stabilite dal regolamento condominiale. Solitamente il versamento della quota mensile viene effettuato tramite bonifico bancario, oppure con un Rid bancario, ossia l’addebito diretto su conto corrente, o anche con un bollettino postale. Meno frequenti, ma comunque validi per legge, sono anche i contanti e gli assegni, anche se il pagamento in contanti non fornisce una tracciabilità adeguata e potrebbe generare problemi di gestione contabile.
In ogni caso, una volta effettuati i versamenti, è buona abitudine conservare le ricevute o documentazione di avvenuto pagamento, affinché, in caso di problematiche o controversie, si possa sempre dimostrare di essere in regola.
È importante inoltre rispettare le scadenze di pagamento stabilite per evitare eventuali sanzioni o interessi di mora. Tuttavia, in caso di difficoltà nel pagamento delle spese condominiali, è consigliabile comunicarlo all’amministratore condominiale per trovare soluzioni alternative o negoziare piani di rateizzazione.

🔺E se un condòmino non paga le spese condominiali?

Il pagamento delle spese condominiali è obbligatorio e in caso di mancato pagamento si rischiano diverse conseguenze. Naturalmente, prima di procedere per vie legali, l’amministratore solleciterà i pagamenti tramite raccomandata o altri mezzi di comunicazione.
Se neppure con i solleciti la situazione viene regolarizzata, è possibile che si passi a ulteriori decisioni che possono aggravare la posizione del condomino, per esempio applicando interessi di mora o sanzioni previste dal regolamento condominiale.
Qualora si persistesse nel mancato pagamento, il condominio può avviare azioni legali per recuperare le somme dovute e, nei casi più estremi, il condominio può persino richiedere il pignoramento dei beni del moroso.